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«Las Hipotecas Autopromotor. La Ruta Bancaria que no Debes Evitar».

¿Vas a convertirte en autopromotor? ¡Enhorabuena, porque hay que tener valor y visión para llevar a cabo este proyecto!

Aunque contar con el dinero suficiente, (y algo más por si acaso), es uno de los retos a los que tienes que enfrentarte; no es el único. La elección del terreno es otro, elegir el estudio de arquitectura adecuado es otro, seleccionar al constructor es otro, elegir los materiales no va a ser tan sencillo, y luego hay que contar con la lluvia, los imprevistos y los cambios de ahora lo quiero así, que espero que no sean muchos.

De todos los anteriores, parece ser que el más complicado, (y no lo es), es buscar la financiación para que tu sueño se haga realidad. Y para eso están los bancos. Un lugar que es fantástico ir a visitar cuando quieres retirar dinero, pero es un lugar bastante complicado, cuando vas a pedir dinero. Si hay algo que no puedes esperar de un banco es comprensión. Para eso están las iglesias.

Por tanto, si no quieres sufrir; si no quieres pagar más por tu dinero; si no quieres sentir frustración, aprende a jugar al juego de pedir dinero prestado a un banco.

Esto no es cuestión de ir a tu banco de toda la vida, a ese en el que abriste la cartilla de ahorros cuando tenías 14 años y decirle a tu amigo el director: “Buenos días Juan, estamos pensando en construir una casa en… y queremos pedir un préstamo”.

¡Ah no! Esto no es así. Juan, tiene un jefe y su jefe ni te conoce ni le importas. Asúmelo. Aquí Juan, te va a dar alguna que otra ventaja de 0,1 punto a ver si cuela en base a la amistad que os profesáis. Porque Juan no puede hacer más, depende de la política del banco y esta es la que es. O a lo mejor sí. Todo depende de cómo le aprietes las clavijas a Juan.

Por otra parte, no es lo mismo para un banco que seas Carlitos, Carlos o el Sr Hernández. Hay una gran diferencia. Además está la competencia que, en el sector financiero es más dura de lo que tú crees. Lo cual es estupendo para ti.

Bien. Como todo en la vida, lo importante no es pedir; sino saber cómo pedirlo. Y pedir un crédito hipotecario no es diferente. Aquí te tienes que preparar, tener las cositas claras y no comenzar la ruta bancaria, antes de lo necesario.

Las Hipotecas Autopromotor. Hay que Saber Pedir.

A un banco no se va a pedir dinero con ideas un poco fantasiosas, una sonrisa y bien vestido. A pedir dinero se va con cifras, presupuestos, documentos, habiendo hecho tus deberes y sabiendo exactamente lo que necesitas; no lo que te podrían prestar.

No es lo mismo decir: “Necesito 268.540 euros para construir mi casa. ¿Qué documentación necesita aportar al banco para que me preste ese dinero?

A decir, más o menos esto: “Estoy pensado en construir una casa en la Loma de las Golondrinas en… ¿Y sabe usted? es que…. Porque …. Y quería saber cuánto me pueden dar”

El enfoque es totalmente diferente. En este segundo caso te arriesgas a que no te concedan el crédito, a que éste tarde bastante si te lo conceden, y que cuando te lo concedan, las condiciones del préstamo, pues no sean las mejores del mercado.

Al juego de pedir dinero prestado al banco se comienza con entrar en internet, bastantes horas y aprender cómo está el patio. Busca, compara, aprende la terminología, descubre que lo que para un banco es necesario, para otro le da igual.

Compara no solo lo que te podrán prestar; sino sus términos y condiciones y piensa siempre que esa información es la información de dominio público, porque te aseguro, que si el banco te ve como el Sr Hernández y no como Carlos, esas condiciones no son para ti, para usted Sr. Hernandez tenemos las condiciones hipotecarias de alfombra roja.

Una vez hayas aprendido lo que hay que aprender online, es momento de preparar toda esa documentación que se suponen te van a pedir y comenzar la ruta de vistas a varios bancos. ¿Cuántos? Hasta que el cuerpo aguante.

Aquí comenzarás a apreciar cara a cara el servicio que te prestan, (algo que es importante), y cuáles son las condiciones que te ofrecen. Recuerda hay que saber preguntar teniendo las cosas claras. No preguntes cuanto te pueden dar; pregunta qué debes aportar tú para conseguir el dinero que necesitas. Así, conseguirás lo que quieres, en el menor tiempo posible, con unas buenas condiciones.

No esperes conseguir “las mejores condiciones” porque eso no existe. Lo que un banco te da, otro te quita. Lo importante es comparar lo que te da y quita cada uno de ellos y sopesar la situación.

Las Hipotecas Autopromotor. Las Condiciones Generales

Tratemos sobre lo que te vas a encontrar en los bancos.

En primer lugar, las hipotecas para autopromoción son muy personalizadas, con condiciones específicas para asegurarse de que, cuando te dan el dinero, no te fugas a Cancún con tu querida o con tu querido. Que ya hubo más de uno.

Por otra parte, este tipo de préstamos se ajusta mucho al tipo de cliente y a las características de la vivienda que se quiera construir, por lo que los bancos no suelen facilitar todas sus características online.

En segundo lugar, hay entidades bancarias que son más activas que otras en este tipo de hipotecas de autopromoción. Lo cual no es ni bueno ni malo, solo una curiosidad. Lo digo porque hay bancos que, a lo mejor, quieren tener una mayor presencia en este mercado, y pueden ofrecer unas mejores condiciones.

Esto se suele descubrir con el 1er. ejercicio de aprender online lo que hay en el mercado.

En tercer lugar, no te dejes impresionar por los grandes bancos. Los bancos pequeños también saben hacer negocio y a veces son más cercanos, porque no es lo mismo ser grande que querer ser grande algún día al menos a nivel regional.

En cuarto lugar, ojo con los ejecutivos que te atienden en un banco. Estas tratando con personas y las personas tenemos buenos días y malos días y no todos somos tan listos como parecemos. Aunque un banco es el reflejo de sus empleados, a veces hay alguna oveja negra que se ha colado en la manada y te toca. Por tanto, no descartes un banco, por este simple hecho.

En quito lugar, los requisitos iniciales que quieren los bancos suelen ser: tener la parcela o terreno en propiedad y anotada debidamente en el Registro de la Propiedad; un proyecto a un Arquitecto y visado por el correspondiente Colegio de Arquitectos y la licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente con dicho proyecto.

Eso de que el banco te va a conceder el préstamo de una sola vez, para que lo gestiones, ni en sueños. Si te concede el préstamo te lo va a dar a cuenta gotas según se vaya ejecutando la obra; lo cual es lo que se debe hacer. Por tanto, que no te extrañe que el banco te solicite, cómo el Arquitecto va a ejecutar la obra en tiempos y forma.

Supongo que estarás pensando que para facilitar esos documentos al banco necesitas invertir un dinero. Lógico. Aquí eso de te damos el 100% de la hipoteca es un chiste. Eres auto promotor y a ti se te trata como tal. Como “auto” y como “promotor”.

¿Y qué pasa si quiero financiación para el terreno?  No hay problema, se lo pides a otro banco y lo compras o que el mismo banco te financie ambos. Es este caso, en el que vas a incluir la compra del terreno, el importe global de la operación suele estar entre el 60%-70% del total.

Las Hipotecas Autopromotor. Con o Sin Terreno.

Algunas entidades bancarias en su inmensa sabiduría, comienzan concediéndote con un préstamo por el terreno, como un préstamo puente, que posteriormente se amplía si el proyecto de construcción es viable, con unos gastos algo más elevados que una hipoteca normal.

Aunque algunos bancos digan que financian entre el 80-85% del dinero que se necesita para la obra, no siempre es así. Todo dependerá de la naturaleza del proyecto, emplazamiento del mismo (y su posible valoración y salida al mercado en caso de que el banco tenga que ejecutar la hipoteca), y especialmente del valor del terreno que es la garantía principal, (más allá de ese porcentaje que no aporta la hipoteca a la construcción).

Y también, como no, de si para el banco eres Carlitos o Carlos o el Sr Hernández.

Aunque también es verdad que para algunos bancos, si el valor del terreno es elevado, si puede que alcance la hipoteca un 80% del valor de la construcción. En el caso contrario y a falta de otras garantías, el valor de la hipoteca es inferior y no suele llegar al 70%”.

Para la mayoría de los bancos, estas hipotecas son como una especie de línea de crédito en las que -a medida que vas construyendo y certificas la obra- el banco te va desbloqueando el dinero concedido. Un préstamo que se adecua al proyecto de construcción, con unas formas de pago que se establecen en la misma hipoteca y que analiza la entidad financiera. Informando que lo normal es que haya una disposición de una parte importante de capital a la firma del contrato y comienzo de obras, otras intermedias según acuerdes con el constructor y otra importante al final.

Por otra parte, es una práctica relativamente común que el banco conceda un periodo de carencia de estas hipotecas, en el que sólo se pagan intereses pero no se amortiza capital.

Dicha carencia se suele dar al principio de las obras que es cuando hay más gastos, en un plazo que suele ser igual al que se tarda en construir la vivienda o al menos la primera fase. Esta fase dependerá de lo que se tarde en construir y el resto de garantías, muy relacionadas de nuevo con el valor del suelo y si éste ya se ha financiado o está pagado y aportado como garantía adicional por el que compra.

La hipoteca de autopromotor no conlleva mucho papeleo y problemas cuando ya eres propietario del suelo en el que deseas construir la casa. Además, hay que hacer notar que si deseas construir una casa en una zona que se está desarrollando, esto ayuda a conseguir unas mejores condiciones hipotecarias.

Esto sucede, porque la entidad bancaria analizará este hecho; de cuál será el valor real de tu vivienda en el mercado una vez construida. Es decir, si es una zona de crecimiento con más viviendas y demanda, el porcentaje que pueden darte del total de la inversión puede ser superior que si es en una zona con menor demanda de vivienda y más dificultad de salir el mercado.

En resumen, prepárate para pedir y te darán. Te lo darán bien y rápido. Pero como vayas al banco a pedir en plan “por favor, necesito ayuda, o a aquí estoy yo, el rey del Mambo, vas a hacer mucho recorrido infructuoso.

Esperamos que este articulo te ayude a conseguir esa hipoteca autopromotor y  te agradeceríamos que nos dejaras un comentario a este artículo ¿Te parecen justas las condiciones de los bancos para las hipotecas autopromotor? Tu opinión nos interesa. Gracias.

Otro artículo de este blog que te puede interesar: “Construir tu Propia Casa. Lo que Pocos te Dirán”.

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