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Construir tu Propia Casa. Lo que Pocos te Dirán.

¿Tienes una parcela? ¿Quieres encontrar a la persona o empresa adecuada que te indique cómo hacerlo sin que te quiten los ojos?  Pues lee este articulo y conocerás algunos datos que debes tener en cuenta para:

  1. que tu casa no cueste más de lo que debe,
  2. que te hablen claro, aunque duela y
  3. que consigas la casa que quieres con el presupuesto que te puedes permitir.

Quieres un traje a medida y para eso hay que sentarse a hablar con tranquilidad y con honestidad. Porque puede, solo puede, que tu mejor opción sea comprar una casa y reformarla de forma integral o tener que buscar otro solar para construir esa casa  que tienes en mente. O probablemente tu mujer tiene en mente.

Una cosa es lo que tú quieres y otra diferente es lo que puedes hacer. Aunque no haya problema de dinero, por así decirlo.

Lo que sí está claro es que construir tu propia casa va a ser una de las mejores inversiones que hagas en tu vida que, probablemente, rentabilizarán más tus hijos que tú.

Por otro lado, construir tu propia casa tiene que convertirse en una aventura del carajo, porque si no… ¿para qué te metes en este tinglado si no es para disfrutar durante el recorrido, alimentar tu expectativa, soñar con el producto acabado, hacer una buena inversión y darle por las narices a ciertos individuos que no creían que podrías llegar tan lejos?

“¡Increíble, Juan!, la casa que te has hecho”

Una vez esté el producto acabado y los muebles en su lugar, quizás con piscina, jardín, domótica… y una cocina que será la envidia tus amigas, la frase anterior te va a llenar de orgullo. Por tanto, sigue soñando con esa casa que quieres construir porque no vas mal encaminado.

Construir tu Propia Casa. Busca la Persona Adecuada.

Sólo necesitas contar con la persona adecuada que te diga las cosas claras, te ahorre presupuesto y que tome las medidas adecuadas para que la casa no te la entreguen en el 2028.

En esta área de la construcción de casas privadas, por ponerle un nombre, hay mucho listo. Elementos que se suponen que saben porque tiene un título y a la hora de la verdad, lo que tenía que haber aprendido era a escuchar e intentar ponerse en tus zapatos. Sí, sí, mucho conocimiento técnico, pero poco conocimiento humano.

¿Qué supone exactamente convertirse en promotor de tu propia vivienda? Pues supone que debes involúcrate en el tema y hacer tantas preguntas hasta que tu lengua sangre. Y conseguir respuestas claras, concisas y breves. ¿Nos entendemos?

Construir tu propia casa tiene que ser un viaje alucinante. Porque te digo una cosa. Cuando tu casa esté terminada, amueblada, decorada, limpia y reluciente y los amigos, te hayan dicho lo cojonudo que eres, te sentirás satisfecho, orgulloso de haberlo conseguido, echarás de menos la expectativa, el suspense y la ilusión.

Lo dicho, construir tu casa tiene que convertirse en un proyecto, en un viaje sensacional. Evita que tu viaje no se convierta en un traslado. Para eso, te compras una casa ya construida.

Construir tu Propia Casa. Lo que Necesitas.

Bien, ahora que estamos en situación, comencemos a explicar lo que necesitas para construir tu casa.

1.- Necesitas una parcela de terreno adecuada. Las parcelas y las casas son como lo colores. A veces son complementarios y a veces no. Generalmente se tiene claro la ubicación, la zona donde se quiere construir la casa, pero el terreno que elijas puede que no sea el adecuado. Puede que sí lo sea, pero cueste más construir en él.

Por tanto, antes de elegir una parcela, procura hablar con un Arquitecto, (no cualquiera sino el que escucha mucho y habla poco), sobre la casa que quieres y luego elijes la parcela.  ¡Ah! Y eso de comprar la parcela porque está barata, cuidado. No sea que la casa te salga cara.

2.- Necesitas que un Arquitecto, plasme en un plano lo que tienes en la cabeza o esos dibujos que tú has dibujado. Arquitectos hay cientos, busca uno que no esté demasiado ocupado y que te entregue lo que quieres rápido. hay Arquitectos de todos los colores, gustos y sabores. Que haya cien, no significa que sea el mejor para ti.

3.- Necesitas saber cómo conseguir un crédito hipotecario para comprar el solar y construir tu casa. Necesitas asesoramiento sobre este tema y no precisamente de un banco. Necesitas una persona que sepa de qué va el tema y te consiga los mejores términos y condiciones de préstamo. No todo se basa en lo que te cuesta el crédito, hay algunas cosas que debes conocer.

4.- Necesitas contratar a un Constructor que no sea un lince. Que trabaja diligentemente, cumpla con las fechas de entrega, no se pase del presupuesto, pregunte antes de levantar una pared y que quiera que le hablen claro y a veces le den las cosas por escrito.

Uno que te diga clarito como el agua, que eso de cambiar de opinión con un presupuesto ya concretado no es válido. Lo que significa que tú, como autopromotor, tienes que tener las cosas claras y dejar las inseguridades a un lado.

Y relájate, que esto de construir una casa es un viaje alucinante que debes disfrutar y parte de la emoción está en las sorpresas, en lo inesperado y en quitar algunas piedras del camino. Todo no va a ir como lo tienes previsto, por tanto no luches contra la gravedad.

5.- Necesitas un Jefe de Obra que no sea ni primo, ni siquiera conocido del Arquitecto ni del Constructor. Una especie de perro buldog que vele por tus intereses.

Construir tu Propia Casa. Lo que te Va a Costar

¿Y cuánto te va a costar este viaje alucinante?  Pues eso depende de si quieres un castillo o algo más acomodado. Lo que si te aseguro es que cuenta menos de un riñón, si das con las personas adecuadas, claro.

Por cierto, al construir una casa no pienses siempre en buscar lo barato y ahorrar por aquí y por allá. Hay que ajustarse el cinturón, pero no pidas lo que no puedes permitirte. Y también díselo a tu pareja.

Haz tus números y construye en base a esos números. Más torres en el castillo significará ir al banco a pedir más o retirar de tus ahorros. Además, existen crédito hipotecarios de autopromoción con los que podrás construir una mejor casa de la que en principio crees.

Veamos cuales el costo del pasaje del viaje alucinante:

1.- Comprar el Terreno.

Necesitas conocer los costes totales de comprar un terreno. Para empezar tiene que saber que no es lo mismo comprar de particular a particular, que de particular a empresa.

1º Caso. En el caso de realizar la compra de particular a particular, deberemos aplicar un aumento del 10% al precio del terreno en concepto del Impuesto ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica en las transmisiones patrimoniales o bienes entre particulares vivos. Como ejemplos de estas operaciones podríamos encontrar la compraventa de un coche, el alquiler de una casa o la compra de un terreno, cuando éstas tienen lugar entre particulares.

2ª Caso.- En el segundo caso tendríamos los procesos de compraventa entre una empresa y un cliente particular. Muchas veces encontraremos terrenos en venta que están gestionados por una empresa o agencia inmobiliaria y que será la encargada de gestionar todos los procesos y trámites de venta de la propiedad.

En este caso, si seguimos adelante, deberemos calcular un aumento del precio final del terreno de un 21%, en función del Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA.

2.- Construir la Casa.

El primer valor a tener en cuenta será el de la superficie a construir en relación al precio.

Hoy en día se establece en España un precio de superficie construida/m2 de 1.200 €/m2. No obstante, aquí se complican las cosas, porque hay que tener en cuenta lo que quieres construir. Este precio es solo indicativo para que vayas haciendo números.

Luego vienen los impuestos:

1.-  El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en este caso será del 10% sobre el valor total de la superficie construida.

2.- El ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es un impuesto que se impone a cualquier realización, dentro del término municipal, de construcción, instalación u obra, para la cual se exija obtener una licencia de obras o urbanística, y cuya expedición corresponda al ayuntamiento. Suele ser un 4% sobre el costo de construcción.

3.- Licencia de obras ayuntamiento. A continuación, el mismo trámite de expedición de licencia de obra por parte del ayuntamiento constituye un impuesto del 4% sobre el precio de construcción base y que hará aumentar también los costes totales de comprar un terreno y construir una casa.

4.- Licencia de primera ocupación. El último de los impuestos que incrementan el coste de construcción de nuestra casa será el correspondiente a la licencia de primera ocupación y supone un aumento en el precio de un 0,05%.

3.- Luego Vienen las Tasas.

Acto seguido y también partiendo del precio base de construcción según superficie a construir, deberás aplicar tres tasas que también harán aumentar los costes totales de comprar un terreno y construir una casa que son:

  • La tasa de escritura de obra nueva AJD (Actos Jurídicos Documentados), suponiendo un aumento del 1,50%
  • La tasa de Inscripción Registro Propiedad, que incrementara nuestro precio base en un 0,43%
  • Y finalmente la tasa por Gestoría, que será del 0,16%

Precios orientativos de instalación de las redes de suministro básicas y tala de árboles en caso de ser necesario.

  • Instalaciones: Suministro eléctrico, agua, saneamiento y gas entre 3.000€ y 5.000€
  • Tala de árboles. Esto de talar árboles, en caso de que se puede estar entre los €500 y los €3.000 o vete tú a saber.
  • Si el terreno es inclinado o el estudio geotécnico del suelo no dice que para hacer lo cimientos hay que sudar tinta entonces vendrá más gastos.

4.- Honorarios del Equipo de Arquitectura y Constructor

Y finalmente tienes que calcular los honorarios del arquitecto, constructor y jefe de obra si contratas a uno.

El arquitecto te presentará una especie de  “Proyecto y dirección facultativa” con todos los costes: sus honorarios, certificación energética, estudio geotécnico y topográfico así como todas las fases de realización del Proyecto de Arquitectura y de Dirección de Obra.

  1. El proyecto de arquitectura y dirección de obra, es algo que dependerá de los honorarios del arquitecto. Siento no dar datos estimativos ya que no sé lo que quieres construir y donde lo vas a construir.
  2. Los honorarios del Arquitecto Técnico suelen equivaler a un tercio del precio del proyecto de arquitectura y dirección de obra.
  3. Los costos de la  eficiencia energética; el estudio geotécnico y el estudio topográfico  y el IVA sobre todo estos costos.

Estos son todos los costes que debes tener en cuenta para construir tu casa. ¿Qué? ¿Cómo se te ha quedado el cuerpo?  Espero que estos costes te hagan reflexionar, pero que no te asusten. Cuando haces cuentas es muy probable que construir tu casa te salga más barata que comprar una ya construida y reformarla.

Ten en cuenta que una vez hayas registrado tu nueva casa, esta ya valdrá en el mercado un 30% más de lo que te ha costado. Por tanto, tienes una inversión asegurada.

Te animamos a que sigas adelante. Hazlo viable y hazlo posible. Encuentra a esa persona que pueda ayudarte a concretar toda esta información, (un jefe de obra sería lo adecuado), y comienza ya a planificar tu hoja de ruta. Nosotros podemos ayudarte y te informamos si compromiso alguno. Pídenos qeu te explciquemso el proceso e incluso un presupuesto aproximado y luego decide.

Te agradeceríamos que nos dejaras un comentario sobre este artículo. ¿Crees que para construir una casa se necesitas 2 años, como indican algunos arquitectos’ Tu opinión nos interesa gracias.

Otro artículo de este blog que te puede interesar: “¿Qué no te importa la Orientación de tu Casa? ¡Pues Debería!”

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1 comentario en «Construir tu Propia Casa. Lo que Pocos te Dirán.»

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